משכנתא לרכישת דירה מקבלן

הזמן הממוצע הוא 45 ימים.
יש עסקאות פשוטות שבהם ניתן לקבל את הכסף בפחות זמן ועסקאות מורכבות בהן זה יכול לקחת גם כמה חודשים.

בלקיחת משכנתא יש הוצאות נלוות שיש לקחת בחשבון:
• דמי פתיחת תיק, העומדים על 360 שקלים
• שכר טרחה יועץ משכנתאות
• שמאות
• דמי רישום משכנתא (משולם לבנק)
• ביטוח חיים
• ייפוי כח נוטריוני

יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות שלא קשורות ישירות למשכנתא:
• שכ"ט עורך דין
• מיסים

שמאות מוקדמת עבור משכנתא יקרה יותר משמאות מסובסדת של הבנק.
אני ממליצה על שמאות מוקדמת במצבים בהם עומדים על מימון מקסימלי (כי אם השמאות תהיה נמוכה יותר ממחיר הרכישה, תוכלו לקבל סכום נמוך יותר במשכנתא) ובמצבים בהם יש חשש לחריגות בניה.
הרבה פעמים אני ממליצה לקבל אישור עקרוני עוד לפני החתימה על החוזה (כדי לדעת שאתם יכולים לקבל משכנתא) ועם האישור העקרוני להזמין שמאי מרשימת השמאים של הבנק בעלות מופחתת.

יש שחושבים שככל שנגיש ליותר בנקים כך נוכל לקבל הצעה טובה יותר.
אני לא מסכימה עם זה. בעבודתי אני בדרך כלל פונה ל 2-3 בנקים. בחירת הבנקים אליהם אני מגישה את הבנק תלויה בסוג העסקה וסוג הלקוח. אני מגישה את הבקשה לבנקים בהם אני יודעת שיש לי את הסיכוי הגבוה ביותר לקבל תנאים טובים ללקוח ולעסקה הספציפית.
כיום תוקף הריביות בקבלת אישור הוא ל 24 ימים, בתקופה של עליית ריביות, משא ומתן בין כל כך הרבה בנקים, עלול לעכב את הבקשה ולגרום גם לאי עמידה בזמנים וגם לעלייה בריביות ופגיעה בתנאי ההלוואה של הלקוח.

טווח המחירים בין היועצים השונים הוא רחב.
אני גובה עבור תיק משכנתא רגיל 7,000 שקלים פלוס מע"מ (8,190 כולל מע"מ). בתיקים מורכבים שכר הטרחה יכול להיות גבוה יותר ויקבע בהתאם לתיק.
הייעוץ כולל שיחת אפיון ראשונית, בניית תקציב ותמהיל משכנתא, הגשת הבקשה לבנקים השונים, משא ומתן לקבל התנאים הטובים ביותר וסיוע בקבלת הבטחונות.

בדירה ראשונה ניתן לקבל עד 75% מערך הנכס ומהדירה השניה עד 50% מערך הנכס.
בנוסף יש לשים לב שעומדים בהחסר החודשי.
הבנק יאשר לכם משכנתא עד 40% (ובחלק מהבנקים 35%) מההכנסה הפנויה שלכם (משכורת בניכוי הוצאות קבועות כמו הלוואות או מזונות).
כתבתי הסבר מפורט יותר בפוסט הזה.

אני ממליצה לקחת יועץ משכנתא לפני חתימה על חוזה רכישה, כך תוכלו לקבל אישור ראשוני מהבנק ולחתום על החוזה בראש שקט.
אם אתם בשלב הגישושים, ורוצים לדעת כמה הון יאשרו לכם, ניתן לתאם פגישת ייעוץ, בה נעבור על הנתונים הכלכליים ונבנה תכנית ראשונית, בעלות מופחתת מתהליך ליווי מלא.