רכישה במסגרת מחיר למשתכן/דירה בהנחה
איזה כייף, זכיתם באפשרות לרכישת דירה דרך מחיר למשתכן/דירה בהנחה!
אני ממליצה לזוכים במסגרת מחיר למשתכן ליצור קשר עם יועץ המשכנתאות עוד לפני שלב בחירת הדירות, כדי לקבל מושג מה התקציב המקסימלי שלכם לרכישת דירה ואף להוצאת אישור עקרוני על הסכום. כך, תדעו אילו דירות פתוחות בפניכם ולא תגיעו חלילה לסיטואציה בה תצטרכו לוותר על הזכייה כי אינכם יכולים לקבל משכנתא על הדירה אותה בחרתם.
היתרונות בלקיחת משכנתא דרך מחיר למשתכן/דירה בהנחה:
אחוז מימון גבוה יותר
ברכישת דירה ראשונה רגילה, אתם זכאים למימון של עד 75% מהדירה. ברכישה דרך מחיר למשתכן/דירה בהנחה אתם יכולים להגיע למימון של עד 90% מהדירה עד שווי שוק של 1,800,000 עם מינימום הון עצמי בסך 100,000 שקלים.
אחוז מימון גבוה יותר
ברכישת דירה ראשונה רגילה, אתם זכאים למימון של עד 75% מהדירה. ברכישה דרך מחיר למשתכן אתם יכולים להגיע למימון של עד 90% מהדירה עד שווי שוק של 1,800,000 עם מינימום הון עצמי בסך 100,000 שקלים.
איך מחשבים מה ההון העצמי המינימלי אותו תצטרכו ברכישת דירה במחיר למשתכן/דירה בהנחה?
אתן דוגמא:
זכיתם בדירת 3 חדרים בראשון לציון. רכשתם אותה ב 1,100,000 שקלים ושווי השוק שלה הוא 1,700,000.
תוכלו לקבל 75% מימון מ 1,700,000, שהוא 1,275,000. כיוון שיש מינימום של 100,000, ההון העצמי המינימלי שתרשו לו הוא 100,000 שקלים.
ומה קורה אם שווי הדירה הוא מעל 1,800,000? אתן דוגמא.
זכיתם בדירת 5 חדרים במודיעין, מחיר הקנייה הוא 1,500,000. שווי השוק של הדירה הוא 2,400,000.
תוכלו לקבל עד 75% מימון מ 1,800,000 שהוא שווה ערך ל 1,350,000. זאת אומרת שההון העצמי המינימלי שתצטרכו להביא הוא 150,000 שקלים.
הלוואת זכאות במשכנתא
לרוכשי דירה ראשונה מגיעה הלוואת זכאות ממשרד השיכון.
ההטבה מגיעה פעם אחת בלבד, בעת רכישת דירה ראשונה.
הלוואת זכאות היא הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד. הריבית תהיה חצי אחוז מתחת לריבית הממוצעת במשק ועד 3 אחוזים.
גובה ההלוואה מושפע מקריטריונים קבועים כמו: שנות נישואין, מספר ילדים ושירות צבאי. הנה מחשבון לחישוב גובה ההלוואה לה אתם זכאים.
כדאיות השילוב מסלול זכאות בתמהיל המשכנתא משתנה בהתאם לאופי הלקוח ולאופן שילובה במשכנתא.
לעיתים, כאשר יש מסלול זכאות בתמהיל המשכנתא, הבנקים "יפצו" בריביות גבוהות בשאר המסלולים. לכן, כדאי לבחון כל מקרה לגופו.
יתרון בולט בהלוואת הזכאות הוא שניתן לפרוע אותה ללא קנסות ושילובה במשכנתא מקנה הנחה נוספת בקנסות הפרעון, אם ישנם, במסלולים האחרים במשכנתא.
מצ"ב השוואה בין עמלות פרעון במשכנתא, עם הלוואת זכאות ובלי הלוואת זכאות:
מענק מקום
בפרוייקטים של מחיר למשתכן/ דירה בהנחה, ניתן לקבל"מענק מקום", בעיקר ביישובי הפריפריה.
מענק המקום נחשב כחלק מההון העצמי וגובהו תלוי באזור בו זכיתם.
במחיר למשתכן יש מענקים של 40,000 שקלים או 60,000 שקלים לפי החלוקה הבאה:
מענק של 60,000 שקלים: אופקים, בית שאן, בסמת טבעון, ג'דיידה מכר, דבוריה, דימונה, דיר חנא, חצור הגלילית, טבריה, טורעאן, ירוחם,כפר מנדא, מג'ד אלכרום, מגדל העמק, מעלות תרשיחא,מצפה רמון, נחף, נצרת, נוף הגליל, נתיבות, סחנין, ערד, צפת, קרית ארבע, קריית שמונה ושדרות.
מענק של 40,000 שקלים: אילת, אשקלון, ג'סר אזרקא, חריש, נהריה, עכו, עפולה, פורדיס, רכסים, שלומי וקרית מלאכי.
בפרוייקטים של דירה בהנחה גובה המענק הוא 40,000 שקלים בהתאם ליישובים הזכאים.
רשימת היישובים מתעדכנת מעת לעת באתר של משרד השיכון.
שאלות ותשובות
הזמן הממוצע הוא 45 ימים.
יש עסקאות פשוטות שבהם ניתן לקבל את הכסף בפחות זמן ועסקאות מורכבות בהן זה יכול לקחת גם כמה חודשים.
בלקיחת משכנתא יש הוצאות נלוות שיש לקחת בחשבון:
• דמי פתיחת תיק, העומדים על 360 שקלים
• שכר טרחה יועץ משכנתאות
• שמאות
• דמי רישום משכנתא (משולם לבנק)
• ביטוח חיים
• ייפוי כח נוטריוני
יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות שלא קשורות ישירות למשכנתא:
• שכ"ט עורך דין
• מיסים
שמאות מוקדמת עבור משכנתא יקרה יותר משמאות מסובסדת של הבנק.
אני ממליצה על שמאות מוקדמת במצבים בהם עומדים על מימון מקסימלי (כי אם השמאות תהיה נמוכה יותר ממחיר הרכישה, תוכלו לקבל סכום נמוך יותר במשכנתא) ובמצבים בהם יש חשש לחריגות בניה.
הרבה פעמים אני ממליצה לקבל אישור עקרוני עוד לפני החתימה על החוזה (כדי לדעת שאתם יכולים לקבל משכנתא) ועם האישור העקרוני להזמין שמאי מרשימת השמאים של הבנק בעלות מופחתת.
יש שחושבים שככל שנגיש ליותר בנקים כך נוכל לקבל הצעה טובה יותר.
אני לא מסכימה עם זה. בעבודתי אני בדרך כלל פונה ל 2-3 בנקים. בחירת הבנקים אליהם אני מגישה את הבנק תלויה בסוג העסקה וסוג הלקוח. אני מגישה את הבקשה לבנקים בהם אני יודעת שיש לי את הסיכוי הגבוה ביותר לקבל תנאים טובים ללקוח ולעסקה הספציפית.
כיום תוקף הריביות בקבלת אישור הוא ל 24 ימים, בתקופה של עליית ריביות, משא ומתן בין כל כך הרבה בנקים, עלול לעכב את הבקשה ולגרום גם לאי עמידה בזמנים וגם לעלייה בריביות ופגיעה בתנאי ההלוואה של הלקוח.
טווח המחירים בין היועצים השונים הוא רחב.
אני גובה עבור תיק משכנתא רגיל 7,000 שקלים פלוס מע"מ (8,190 כולל מע"מ). בתיקים מורכבים שכר הטרחה יכול להיות גבוה יותר ויקבע בהתאם לתיק.
הייעוץ כולל שיחת אפיון ראשונית, בניית תקציב ותמהיל משכנתא, הגשת הבקשה לבנקים השונים, משא ומתן לקבל התנאים הטובים ביותר וסיוע בקבלת הבטחונות.
בדירה ראשונה ניתן לקבל עד 75% מערך הנכס ומהדירה השניה עד 50% מערך הנכס.
בנוסף יש לשים לב שעומדים בהחסר החודשי.
הבנק יאשר לכם משכנתא עד 40% (ובחלק מהבנקים 35%) מההכנסה הפנויה שלכם (משכורת בניכוי הוצאות קבועות כמו הלוואות או מזונות).
כתבתי הסבר מפורט יותר בפוסט הזה.
אני ממליצה לקחת יועץ משכנתא לפני חתימה על חוזה רכישה, כך תוכלו לקבל אישור ראשוני מהבנק ולחתום על החוזה בראש שקט.
אם אתם בשלב הגישושים, ורוצים לדעת כמה הון יאשרו לכם, ניתן לתאם פגישת ייעוץ, בה נעבור על הנתונים הכלכליים ונבנה תכנית ראשונית, בעלות מופחתת מתהליך ליווי מלא.