איך לקרוא ולהבין את האישור העקרוני מהבנק?
- שירן אשש
- 2 תגובות
כחלק מהרפורמה החדשה של הבנקים למשכנתאות, חלה על הבנקים חובה להצגת אישור עקרוני אחיד ועל פי קריטריונים מסוימים.
על הרפורמה והשינויים שחלו בה, תוכלו לקרוא כאן.
בפוסט זה אנסה להסביר כיצד ניתן לקרוא את האישור העקרוני החדש ולנצל אותו לטובתנו.
העמוד הראשון:
מופיע בו נוסח אחיד של הבנק המסביר את המסלולים השונים במשכנתא והסבר על האישור.
העמוד השני:
יש לשים לב למספר פרטים:
- תאריך תוקף האישור העקרוני– לריביות באישור יש תוקף של 24 ימים. אם לא תבצעו את המשכנתא עד למועד זה הריביות עלולות להשתנות.
- בשורה הראשונה של הטבלה מוצגים לנו שלושת הסלים האחידים שנקבעו על ידי בנק ישראל וסל נוסף הנקרא: סל מוצע. זה סל בהתאמה אישית (לרוב סל שיועץ משכנתאות פרטי ירכיב עבורכם)
- בשורה השניה מצוינת תקופת ההלוואה.
- בשורה השלישית הריבית הכוללת החזויה, הכוונה היא לממוצע הריבית שתשלמו בשקלול כל המסלולים שבסל.
- השורה הרביעית מציגה את סכום ההחזר הראשון בהלוואה. שימו לב שזהו ההחזר ההתחלתי. בתמהילים המכילים מסלולים של ריבית משתנה או מסלולים צמודי מדד, סביר להניח שההחזר ההתחלתי יגדל במהלך הזמן, מה שמוביל אותנו לשורה הבאה.
- השורה החמישית מראה לנו, מה צפוי להיות ההחזר החודשי הגבוה ביותר לאורך חיי ההלוואה. זאת אומרת שהבנק לקח את תחזיות האינפלציה של בנק ישראל (מדד המחירים) ואת תחזיות הריבית ושקלל את ההחזר החודשי הצפוי בנקודה הכי יקרה של המשכנתא.
- השורה האחרונה, היא אחת החשובות בעמוד הזה ומראה לנו הערכה של כמה נשלם בסך הכל לבנק עבור ההלוואה לאחר שקלול הריביות והצמדות המדד.
באישור המצורף פה למעלה, ניתן לראות כמה הרפורמה מיטיבה עם הלקוחות ועוזרת להם לבצע השוואה נכונה בין הסלים.
בעבר, אישור עקרוני מהבנק היה מראה לנו רק את ההחזר הראשוני הצפוי לנו.
לפי האישור המצורף, מי שלא מבין במשכנתאות, יכול לחשוב שהסל השני הוא הסל הכי משתלם, כי משלמים בו הכי מעט.
היום, כשהבנקים נדרשים לשקיפות, ניתן לראות שאמנם ההחזר ההתחלתי של הסל השני הוא הנמוך ביותר, אך הוא גם התנודתי ביותר והעלות החודשית שלו עלולה לטפס לסכום שגבוה בהרבה משאר הסלים המוצעים.
בנוסף ניתן לראות שבסל השני יש את ההחזר הכולל הגבוה ביותר מכל הסלים המוצעים.
שנמשיך?
בעמודים הבאים של האישור העקרוני, יוצג עבורכם פירוט עבור כל כל אחד מהסלים בנפרד.
למעשה יש שני הבדלים בין ריכוז הנתונים שבדף השני לשאר העמודים:
1. מצוין האם זה מסלול שעלולות להיות בו עמלות פרעון מוקדם
2. הריבית בכל אחד מהמסלולים בסל בנפרד (בטבלה בעמ' 2, זה ממוצע הריביות בכל הסל).
בתמונה הבאה ניתן לראות דוגמא של סל מספר 2, המחולק ל 3 מסלולים:
– מסלול הפריים בו אין עמלת פרעון מוקדם
-מסלול קבועה לא צמודה- מסלול בו עלולה להיות עמלת פרעון מוקדם
– מסלול משתנה צמודה למדד- מסלול בו אין עמלות בנקודת היציאה ועלולות להיות עמלות אם פורעים שלא בנקודת היציאה.
לסיכום:
האישורים העקרוניים לאחר הרפורמה, הם מעט ארוכים יותר מהקודמים, אבל אם נבין כיצד לקרוא אותם, נוכל לקבל מידע חשוב אודות המשכנתא המוצעת לנו ולקבל החלטה מושכלת הרואה את מכלול הנתונים ולא רק את ההחזר החודשי ההתחלתי.
יחד עם זאת, אני ממליצה בלב שלם, להיוועץ ביועץ, כדי לבנות לכם סל 4, המותאם באופן אישי לצרכים הכלכליים שלכם וכמובן ללוות אתכם בכל התהליך.
2 מחשבות על “איך לקרוא ולהבין את האישור העקרוני מהבנק?”
תודה רבה על הפוסט, בהחלט עושה סדר בבלגאן.
פוסט מעולה. מקצוענית.